GESTIONE ANAGRAFE DEL CONDOMINIO: IL RUOLO DELL’AMMINISTRATORE

La riforma del condominio ha introdotto, tra i compiti essenziali dell’amministratore, la gestione del registro di anagrafe condominiale.

Si tratta di un documento che raccoglie le informazioni fondamentali sui proprietari, sui titolari di diritti reali o personali di godimento e sugli immobili; la sua corretta tenuta è così importante da essere collegata alla possibile revoca dell’amministratore.

È noto come l’art. 1129 c.c., comma 2, introdotto con la legge n. 220 del 2012, preveda espressamente che l’amministratore debba comunicare il locale dove si trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, possa prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata (Cass. civ., sez. VI, 28/07/2020, n. 15996).

LA CONSULTAZIONE DEL REGISTRO DELL’ANAGRAFE

Il registro dell’anagrafe condominiale deve essere conservato in un luogo comunicato agli aventi diritto, che possono consultarlo gratuitamente o richiederne copia, purché ciò avvenga senza intralciare l’attività dell’amministratore e nel rispetto del principio di correttezza.

La funzione principale di questo strumento è informativa: serve a conoscere la composizione del condominio, a rispondere rapidamente alle richieste dell’Amministrazione finanziaria e a permettere ai creditori del condominio di individuare i morosi. Non ha però valore di pubblicità ufficiale, né può sostituire i registri immobiliari, che restano l’unico mezzo per accertare la titolarità dei diritti reali.

È importante notare che l’amministratore non si può opporre alla consegna di copia del registro di anagrafe condominiale ritenendo di dover verificare la sussistenza del consenso degli altri condomini.

Tale consenso, infatti, non risulta assolutamente necessario rientrando i documenti richiesti tra quelli sicuramente accessibili al condomino (i quali, in ogni caso, ove contenessero dati sensibili, potrebbero essere oscurati solo relativamente alla parte non ostensibile).

Pertanto, è illegittimo il rifiuto opposto dall’amministratore alla domanda di copia del registro dell’anagrafe condominiale formulata da un condomino.

Naturalmente il condomino può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per ottenere una pronuncia di condanna dell’amministratore, nella qualità di legale rappresentante del caseggiato, di consegnare la documentazione richiesta e non consegnata.

LE VARIAZIONI DEI DATI DEL CONDOMINO

Il contenuto del registro è dettagliato: generalità dei proprietari, codice fiscale, residenza o domicilio, dati catastali e informazioni sulla sicurezza delle parti comuni. I condomini non devono produrre documenti a supporto delle dichiarazioni, ma devono comunicare ogni variazione entro sessanta giorni.

Se non lo fanno, l’amministratore può sollecitare le informazioni e, in caso di ulteriore inerzia, reperirle autonomamente, addebitando le spese al condomino inadempiente.

Questo significa che, al momento della formazione dell’anagrafe condominiale, è il condominio (e quindi l’amministratore) a dover acquisire i dati iniziali, senza poter pretendere che il condomino produca documenti o adempimenti ulteriori.

Se non risulta alcun cambiamento di residenza o domicilio, non si può imputare al condomino alcuna omissione.