NUOVA LEGGE DI BILANCIO 2026: NOVITA’ PER IL SETTORE EDILE

Il 30 dicembre 2025 la Camera dei deputati ha dato il via libera definitivo alla Legge di Bilancio 2026. Vediamo un’ampia sintesi delle novità da conoscere pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale n. 301 del 30 dicembre 2025.

IMPIANTI DI PRODUZIONE DI ENERGIA ELETTRICA

Con la nuova Legge di Bilancio è ampliata la platea di impianti fotovoltaici con moduli a terra per i quali il reddito derivante dalla produzione e cessione di energia elettrica e calorica, per la parte eccedente il limite di “agrarietà”, determina il reddito di impresa nei modi ordinari, anziché secondo la disciplina fiscale di favore prevista per il reddito agrario. Tale disciplina di applica agli impianti i cui lavori di installazione si sono completati dopo il 31.12.2025, anziché agli impianti entrati in esercizio dopo il 31.12.2025. la prova dell’avvenuta installazione, relativamente ai termini di cui al primo periodo, è fornita dalla registrazione come “impianto realizzato” nel sistema nazionale di Gestione Anagrafica Unica degli Impianti di produzione di energia elettrica (GAUDI). Pertanto, la norma che consente al contribuente di scegliere l’opzione, per la parte eccedente il limite di agrarietà (sino a 260mila kWh anno), di determinare il reddito applicando ai corrispettivi un coefficiente di redditività del 25%, resta in vigore per i vecchi impianti e per quelli completati entro il 31 dicembre del 2025.

DISCIPLINA SULLE LOCAZIONI BREVI

A decorrere dall’anno 2026, l’applicazione del regime della cedolare secca relativa agli immobili per i quali sono stipulati contratti di locazione breve è limitata esclusivamente a 2 immobili (anziché a 4), di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Pertanto, a seguito delle modifiche introdotte:

• L’aliquota del 21% resta in ogni caso, applicabile al primo immobile;
• Al secondo immobile si applica l’aliquota del 26%;
• Dal terzo immobile il reddito è considerato reddito d’impresa, con obbligo di partita IVA, versamento dei contributi previdenziali e tenuta della contabilità.

DETRAZIONI DELLE SPESE PER INTERVENTI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO E DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI

In relazione alle spese per gli interventi di risparmio energetico (ecobonus) è prorogata anche per l’anno 2026:

1. l’aliquota generale di detrazione al 36%;
2. l’aliquota agevolata del 50% per le spese sostenute dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

In relazione alle spese sostenute per interventi di ristrutturazione edilizia è prorogata anche per l’anno 2026:

1. l’aliquota generale di detrazione pari al 36%;
2. l’aliquota agevolata del 50% per le spese sostenute dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

Per il regime agevolato generale del sismabonus, è prorogata anche per l’anno 2026:

1. l’aliquota generale di detrazione pari al 36% delle spese sostenute relativamente agli interventi rientranti in tale regime;
2. l’aliquota agevolata del 50% per le spese sostenute dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

È prorogato anche per l’anno 2026 il bonus mobili, riconosciuto ai contribuenti che fruiscono dei bonus per la ristrutturazione edilizia per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla classe A per i forni, alla classe E per le lavatrici, le lavasciugatrici e le lavastoviglie, alla classe F per i frigoriferi e i congelatori, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

CONTRIBUTO PER LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA E STRUTTURALE DI IMMOBILI DEGLI ENTI DEL TERZO SETTORE E DELLE ONLUS

Il comma 790 modifica l’articolo 1-ter del D.L. 39/2024 che ha istituito un fondo per l’anno 2025, avente una dotazione di 100 milioni di euro, per il riconoscimento di contributi per interventi di ristrutturazione riqualificazione energetica o strutturale degli immobili in favore delle ONLUS iscritte alla relativa anagrafe; delle organizzazioni di volontariato e delle associazioni di promozione sociale.

La modifica riformula i riferimenti per la definizione dell’ambito dei soggetti, menzionando che – oltre le ONLUS – tutti gli enti del Terzo settore iscritti nel Registro, introducono la previsione della gestione del fondo da parte di una società in house e ridefiniscono l’ambito delle determinazioni già demandate a un decreto ministeriale.

Gli interventi per i quali può essere riconosciuto il contributo sono quelli individuati dall’articolo 121, comma 2, del D.L. 34/2020 relativi a interventi di:

• recupero del patrimonio edilizio;
• efficienza energetica;
• adozione di misure antisismiche;
• recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna;
• installazione di impianti fotovoltaici;
• installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici;
• superamento ed eliminazione di barriere architettoniche.

Il contributo può essere riconosciuto ai soli soggetti (rientranti nelle categorie già menzionate) già costituiti alla data del 29 maggio 2024 ed è subordinato alla condizione che gli interventi concernano immobili iscritti nello stato patrimoniale dell’ente e direttamente utilizzati per lo svolgimento di attività rientranti nelle finalità statutarie.

• Gestione: Affidata dal Ministero dell’Ambiente a una società in house (con costi fino all’1,5% del fondo).
• Istruttoria: L’ENEA esaminerà le domande, mentre il Ministero dell’Ambiente concederà i contributi fino a esaurimento fondi.
• Criteri: Un futuro decreto ministeriale definirà i termini di presentazione delle domande, i criteri di calcolo del contributo e le modalità di controllo (in collaborazione con l’Agenzia delle Entrate).

FONDO DI GARANZIA PMI E PRIMA CASA

I due importanti strumenti di garanzia finanziaria previsti per il 2026: Garanzia Archimede, rivolto alle imprese e Fondo di Garanzia per la Prima Casa rivolto alle famiglie.

1. Garanzia Archimede (SACE S.p.A.)

Strumento dedicato al supporto degli investimenti delle imprese italiane in innovazione, infrastrutture e transizione sostenibile sul territorio nazionale.

• Percentuale di copertura: Il limite massimo rimane fissato al 70%.
• Criterio di “Addizionalità”: A partire dal 1° gennaio 2026, la copertura non è fissa, ma varia in base a quanto l’intervento è considerato “addizionale” (ovvero quanto il supporto di SACE sia determinante per la realizzazione di un progetto che altrimenti non verrebbe finanziato o lo sarebbe a condizioni diverse).
• Metodologia: Il grado di addizionalità sarà calcolato da SACE seguendo una metodologia specifica allegata al Piano annuale delle attività e al Sistema dei limiti di rischio.

2. Fondo di Garanzia per la Prima Casa

Il fondo che facilita l’accesso al mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale opera entro limiti di spesa definiti annualmente.

• Limite per il 2026: Il tetto massimo degli impegni assumibili dallo Stato è fissato a 43.000 milioni di euro (43 miliardi).
• Calcolo del tetto: La cifra viene determinata dalla Legge di Bilancio su base cumulata, considerando:

1. 1. 1. L’esposizione già esistente al 31 dicembre dell’anno precedente,
      2. Le nuove garanzie previste per l’anno in corso.