CHE COSA SONO

I bed and breakfast sono strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi (Codice del Turismo, D. Lgs. n. 79/2011 art. 9).

Il proprietario di un appartamento – ma anche il conduttore, a patto che il contratto d’affitto lo preveda – può destinare l’intero alloggio o soltanto alcune stanze all’attività di bed e breakfast, senza il preventivo consenso dell’assemblea di condominio.

Prima, però, è necessario compiere alcune verifiche essenziali, a cominciare dall’accertamento della destinazione d’uso del bene: solo se quest’ultima è abitativa si può procedere alla locazione; in un immobile con destinazione d’uso ufficio, quindi, non sarà possibile avviare l’attività di b&b.

L’utilizzo della propria abitazione come b&b non determina una modificazione della destinazione d’uso dell’immobile.

La seconda verifica consiste nell’accertare che il regolamento condominiale contrattuale – il documento firmato da tutti i condòmini proprietari al momento dell’acquisto delle singole unità immobiliari (sempre che ne esista uno) – non vieti in modo chiaro ed esplicito il b&b.

• Se così fosse, per procedere il proprietario dell’appartamento oggetto della locazione dovrà ottenere una modifica del testo del regolamento, che necessita del voto unanime dei condòmini.

COME SI AVVIA L’ITER PER L’APERTURA DI UN B&B

In assenza di espliciti divieti, è possibile avviare l’iter per l’apertura, recandosi all’ufficio regionale competente e richiedendo la normativa aggiornata. Il b&b è un’attività lavorativa a conduzione familiare e a carattere saltuario, disciplinata da normative regionali e provinciali.

Negli anni ciascun territorio ha previsto norme differenti (ad esempio, riguardo al numero massimo di camere e ospiti) ma solitamente per procedere è necessario presentare la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) allo Sportello unico delle Attività produttive del Comune in cui si trova l’immobile, allegando una serie di documenti fra cui la planimetria dell’immobile, il contratto di proprietà e l’assicurazione di responsabilità civile, che tutela gli ospiti e gli oggetti di loro proprietà.

IN CASO DI DIVIETO ALLE ATTIVITA’ DI B&B

Qualora il regolamento contrattuale, contenga la disposizione che vieti le attività commerciali è illegittimo svolgere l’attività di affittacamere compresa quella identificabile in un B&B in tutto e per tutto assimilabili alle attività imprenditoriali alberghiere a nulla rilevando le ridotte dimensioni, in quanto non diversamente dall’albergo si configurano come un’attività connotata da una impresa e dal contatto diretto con
il pubblico.

Resta inteso che le clausole del regolamento, che impongono restrizione ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, sono opponibili anche ai conduttori delle singole unità.

Le logiche che portano ad inserire in un regolamento condominiale un esplicito divieto, sono quelle che mirano alla tutela del decoro e della tranquillità dell’edificio.

Il divieto del regolamento condominiale, deve essere esplicito e chiaro, riferendosi in modo specifico alle attività di B&B. La clausola che implica tale divieto deve essere trascritta con nota separata rispetto al regolamento, affinchè l’acquirente si renda consapevole del tipo di divieto che, ovviamente, limiterà la sua proprietà esclusiva.

GESTIONE B&B E AFFITTACAMERE

Chi gestisce un b&b deve pulire quotidianamente camere, bagni e spazi comuni, mentre la biancheria va sostituita almeno tre volte alla settimana e comunque ogni volta che arrivano nuovi ospiti.

Nella maggior parte dei casi non è possibile offrire un servizio di cucina (l’ospite può tuttavia avere a disposizione una macchinetta del caffè).

Per la colazione, di norma inclusa nel prezzo, è possibile somministrare prodotti confezionati anche se negli ultimi anni i regolamenti territoriali hanno “aperto” ai prodotti freschi, preferibilmente di provenienza locale.

Il b&b in condominio deve tassativamente chiudere un determinato numero di giorni all’anno, anche non consecutivi, con le regole che anche in questo caso cambiano da territorio a territorio.

Per quanto concerne, invece, le tariffe, ciascun proprietario può scegliere liberamente che prezzi applicare, avendo cura di esporli all’interno della struttura.